對于已經(jīng)進(jìn)入二手房市場的北京樓市而言，觀望中購房者、業(yè)主、持有高價地新盤的開發(fā)商，和早早劃定房價環(huán)比不上漲底線的政府部門之間的多方博弈和拉鋸，將決定著北京樓市的走向。

東城區(qū)新房成交價跌幅超17%

近日，易居研究院發(fā)布了北京房地產(chǎn)市場研究報告，數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建商品住宅成交均價為41429元/平方米，環(huán)比下降4%，同比則增長了22%。成交面積方面，北京5月僅成交新建商品房面積約46萬平方米，比前月的約53萬平方米環(huán)比下降約13%，比去年同期的約90萬平方米下降約49%。

而從供給角度而言，北京市5月新建商品住宅可售面積達(dá)到594萬平方米，環(huán)比下降5%。新增供應(yīng)12萬平方米，環(huán)比和同比均下滑超過50%。此外，受調(diào)控對需求的抑制影響，存銷比連續(xù)兩月維持在10以上。

新城控股副總裁歐陽捷表示，限價和主要在邊緣地區(qū)開盤的結(jié)構(gòu)性變化，使得北京新房成交價格下行。而土地供應(yīng)不足和限價導(dǎo)致的高價地樓盤延緩上市，則是新房市場成交量下滑的兩大原因。

此外，分區(qū)來看，5月份北京各區(qū)的新房成交價格波動較大。易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市16個區(qū)縣中，11個的新房成交價格在5月上揚或下跌幅度接近或超過10%，其中，東城區(qū)新房成交均價跌幅超過17%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，目前來看，北京新建商品房庫存面積達(dá)到了2010年1月份的最低點，供需同時乏力使得新房市場交易量下滑，這導(dǎo)致市場均價受偏遠(yuǎn)樓盤、高端住宅的極值影響較大，從而在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出了較大的價格波動。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持相同觀點，他進(jìn)一步告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，由于新房供應(yīng)的持續(xù)不足和區(qū)域分布不均，占據(jù)了北京樓市超過八成交易量的二手房交易數(shù)據(jù)，才是現(xiàn)階段觀察北京樓市最重要的指標(biāo)。而據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，5月份二手房成交均價的環(huán)比下調(diào)幅度在2%到3%之間。

這與鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)吻合。該報告顯示，2017年5月，北京市二手房成交均價64862元/平方米，環(huán)比下跌2.3%，是經(jīng)歷了連續(xù)17個月上漲之后連續(xù)兩個月的下跌。交易量方面，房天下二手房數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房住宅網(wǎng)簽10801套，較4月減少6101套，同比2016年5月減少13123套，降溫明顯。

對于現(xiàn)階段北京二手房價格調(diào)整的原因，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，主要還是政策影響。在樓市調(diào)控與信貸收緊的綜合作用下，市場觀望情緒加重，少數(shù)業(yè)主開始下調(diào)報價。

調(diào)整期或長于過往

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管數(shù)據(jù)顯示北京樓市已經(jīng)開始顯露量價齊跌跡象，但對于北京是否已經(jīng)進(jìn)入房價下行的調(diào)整期，北京的調(diào)控政策還將延續(xù)多久，分析人士的觀點仍然存在分歧。

歐陽捷認(rèn)為，在整體調(diào)控環(huán)境日趨嚴(yán)厲的當(dāng)下，少部分套現(xiàn)型業(yè)主認(rèn)為達(dá)到了市場相對高點，主動下調(diào)價格，是投資者正常的“獲利回吐”行為。在去年樓市火熱的背景下，深圳樓市也曾出現(xiàn)過部分地區(qū)成交價格下滑的現(xiàn)象，實際上是“獲利回吐”的現(xiàn)象導(dǎo)致。但北京樓市還未出現(xiàn)呈小區(qū)化、板塊化的整體下跌案例，因此，還不能斷言北京樓市已經(jīng)從交易量下滑的量變，轉(zhuǎn)變?yōu)閮r格下行的質(zhì)變。

他指出，長期來看，為了更好地配合控制人口的施政目標(biāo)，北京市的土地供給將難以維持今年以來的增加趨勢。為了維持與有限的供給相匹配的、以改善目的為主的需求，防止房地產(chǎn)市場的“大起”和“大落”，在未來相對長的一段時間內(nèi)，北京市或許都將繼續(xù)實施目前被證明可以精準(zhǔn)控制市場的溫和型、補丁型的調(diào)控政策。

胡景暉則認(rèn)為，北京樓市是否進(jìn)入調(diào)整期，還需要一段時間觀察，將在今年第三季度逐漸明晰。在“房子是用來住的不是用來炒的”的指導(dǎo)思想下，本次調(diào)控的政策力度更大，態(tài)度更堅決，這也使得北京樓市的新一輪調(diào)整期將具備新的特點，包括價格上相對回落、穩(wěn)中有降的持續(xù)時間可能更長，各種居住形態(tài)中租賃占比更大等。

張大偉則相對最為樂觀，他判斷，由于北京樓市交易量已經(jīng)持續(xù)兩個月大幅下滑，市場觀望情緒正在不斷累積，再加上二手房市場價格松動，在接下來的7月到8月，調(diào)整期可能就將更加明顯的到來。而與過去相類似的是，本輪調(diào)整期同樣是調(diào)控主導(dǎo)，因此，出于穩(wěn)定市場的需要，調(diào)控政策將可能在今年底有所調(diào)整。