12月6、7、9日，南山控股（002314）(002314.SZ)在電話會議中表示，寶灣物流擬發(fā)行公募REITs的底層資產，包括天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個倉儲物流園區(qū)項目；寶灣物流客戶群體主要包括第三方物流企業(yè)、電子商務企業(yè)、商貿零售企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)等；當前階段，房地產銷售市場未見明顯回暖，公司將靈活掌握銷售策略，保證項目公司的開發(fā)節(jié)奏和現(xiàn)金流安全，努力實現(xiàn)經營目標；公司今年在公開市場競得3宗土地，分別位于成都金牛區(qū)、上海嘉定、上海閔行，拿地總金額38.3億元，合計計容建筑面積18.07萬平方米；公司完成中國核能科技定向增發(fā)認購股份交割后，進一步加強業(yè)務梳理和協(xié)同安排，已溝通協(xié)商擬成立合資公司利用寶灣物流園屋頂開發(fā)分布式光伏業(yè)務。

南山控股介紹，寶灣物流擬發(fā)行公募REITs的底層資產，包括天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園、嘉興寶灣物流園4個倉儲物流園區(qū)項目，上述倉儲物流資產合計土地面積約78.98萬平方米，合計建筑面積約41.47萬平方米;項目于評估基準日所對應的股東權益評估值合計約18.43億元，相對于賬面值5.75億元，評估增值約12.68億元，增值率220.29%。

公司產城綜合開發(fā)業(yè)務作為培育性業(yè)務，以工業(yè)園區(qū)和產業(yè)園區(qū)為發(fā)展方向，目前項目成熟運營期較短。公司已與中聯(lián)基金合作成立投資基金收購工業(yè)園區(qū)資源，并完成首個上海寶山標準廠房項目收購，未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。公司將持續(xù)加強相關政策研究，積極探索建立“募投建管退”的業(yè)務閉環(huán)，結合政策要求、資產本身的情況多措并舉，提升資產的運營水平、周轉速度。

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對于控股股東在赤灣片區(qū)的土地情況，南山控股表示，中國南山集團有權對赤灣片區(qū)進行開發(fā)，該片土地已納入廣東前海蛇口自貿區(qū)、粵港澳大灣區(qū)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃范圍內，具有良好的開發(fā)前景?？砷_發(fā)業(yè)態(tài)包括產業(yè)、商業(yè)和居住功能，其中產業(yè)和商業(yè)將重點發(fā)展商務科技、信息服務等生產服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)及現(xiàn)代物流業(yè)，建設科技創(chuàng)新服務區(qū)和文化創(chuàng)新聚集區(qū)。

寶灣園區(qū)拓展情況和計劃方面，南山控股稱，寶灣物流積極深耕長三角、粵港澳大灣區(qū)及重要物流節(jié)點城市，通過投資拿地與項目收并購等手段，2019-2021年年內新增獲取土地面積分別為982.5畝、1120畝、668畝。今年上半年，受疫情影響新增獲取土地面積較少，落實杭州速能、南京高新三期2個項目，共85.6畝用地。倉儲物流作為公司戰(zhàn)略性主業(yè)，公司持續(xù)給予更多的資源傾斜，希望保持過去幾年較快的項目拓展速度。

寶灣物流的客戶情況方面，公司客戶群體主要包括第三方物流企業(yè)、電子商務企業(yè)、商貿零售企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)等。2021年，公司前五大客戶收入占比16.81%，客戶較分散、集中風險低。

對于寶灣物流在冷鏈業(yè)務上的投入情況和規(guī)劃，南山控股透露，寶灣物流一直密切關注冷鏈倉儲市場需求及行業(yè)發(fā)展機會，部分園區(qū)已按照客戶需求和市場情況進行冷庫改造。隨著居民消費水平的提高和消費結構的升級，食品冷鏈、醫(yī)藥物流等行業(yè)將得到進一步的推廣普及，冷鏈物流設施的細分市場上或將迎來新的增長點。但在把握行業(yè)中長期發(fā)展機遇的同時，公司會慎重考量冷鏈建設投入、運營維護成本與經濟效益，以實現(xiàn)業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展。

公司房地產銷售情況方面，南山控股指出，2022年上半年，公司房地產開發(fā)業(yè)務積極應對市場變化，梳理外部機會點，促進項目去化，累計實現(xiàn)全口徑銷售金額53.3億元，權益銷售金額26.5億元，合并報表范圍內項目累計實現(xiàn)并表口徑銷售金額19.7億元。當前階段，房地產銷售市場未見明顯回暖，公司將靈活掌握銷售策略，保證項目公司的開發(fā)節(jié)奏和現(xiàn)金流安全，努力實現(xiàn)經營目標。

公司今年在公開市場競得3宗土地，分別位于成都金牛區(qū)、上海嘉定、上海閔行，拿地總金額38.3億元，合計計容建筑面積18.07萬平方米。隨著房地產銷售市場降溫，疊加房企融資受限，公司采取更審慎的投資策略，在資金平衡基礎上，重點布局上海、深圳、成都需求支撐較強的城市，強調項目去化回款速度和凈利潤水平。

公司希望保持房地產開發(fā)業(yè)務的穩(wěn)健增長，今年以來拿地端整體保持謹慎的態(tài)度，在確保安全的前提下，適當關注優(yōu)質地塊，保障利潤貢獻的穩(wěn)定性。

分布式光伏業(yè)務發(fā)展方面，南山控股表示，公司完成中國核能科技定向增發(fā)認購股份交割后，進一步加強業(yè)務梳理和協(xié)同安排，已溝通協(xié)商擬成立合資公司利用寶灣物流園屋頂開發(fā)分布式光伏業(yè)務;并充分考慮地域分布、光照條件、政府補貼、屋面承重、項目耗電量、當?shù)卣叩葪l件，選擇試點園區(qū)開展首批分布式光伏建設。

截至2022年6月底，公司運營、管理和規(guī)劃在建的倉儲物流園區(qū)面積共900萬平方米，規(guī)劃在建、待建及運營產業(yè)園區(qū)面積近200萬平方米。以物流園區(qū)為例，高標倉建設標準較高，屋頂面結構和承重情況較好，能夠加裝分布式光伏電站的面積大約為園區(qū)運營總體面積的六到七成。根據(jù)行業(yè)經驗，每平方米可在地面和平面屋頂安裝100瓦左右的組件。未來的鋪設面積會根據(jù)實踐后的運營效果，在保證盈利的基礎上，逐步拓展分布式光伏電站建設。

關鍵詞： 南山控股 物流園區(qū)