受房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、土地“雙集中出讓”等政策影響，2021年地產(chǎn)行業(yè)從上半年開(kāi)發(fā)銷售高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽瓿袎合滦?。近期，房?021年業(yè)績(jī)陸續(xù)出爐，年報(bào)背后，誰(shuí)在裸泳？克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企2021年銷售增速罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)，逾八成房企未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不及90%，顯著低于近年105%以上的平均水平。

多數(shù)房企賽前失馬，少數(shù)房企則實(shí)現(xiàn)彎道超車。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)等頭部房企也未能幸免，銷售目標(biāo)完成率為88.89%、59.06%、79.46%及93.3%。反觀房企“千億俱樂(lè)部”中的一員——首開(kāi)股份（600376）（600376.SH），2021年逆勢(shì)增長(zhǎng)，簽約金額與銷售回款指標(biāo)完成值創(chuàng)歷史同期新高。公司實(shí)現(xiàn)全年銷售額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計(jì)劃的104%、113%，同比分別增長(zhǎng)7%、21%，行業(yè)排名從53位躍升至38位。

在2021年下半年市場(chǎng)降溫明顯的情況下，為何首開(kāi)股份仍能錄得傲人佳績(jī)？

融資成本持續(xù)下行

在手現(xiàn)金充裕

地產(chǎn)融資難是個(gè)老生常談的話題，到底有多難？中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%。從同比增速來(lái)看，2021年行業(yè)融資規(guī)模自3月起就為負(fù)增長(zhǎng)，11月達(dá)到谷底，同比下滑71.6%。

通過(guò)觀察市場(chǎng)可知，不同房企的融資表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化。資金更多地向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用等級(jí)較高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)歸集，而中小型房企、經(jīng)營(yíng)激進(jìn)企業(yè)的融資空間受到進(jìn)一步壓縮。

一部首開(kāi)史，半座北京城。作為深耕京城的老牌國(guó)有房企，首開(kāi)股份具備天然融資優(yōu)勢(shì)。依托于優(yōu)質(zhì)的基本面，公司在艱難的2021年充分化解風(fēng)險(xiǎn)，展現(xiàn)了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)能力。

年報(bào)顯示，公司債券評(píng)級(jí)已連續(xù)10年維持3A級(jí)以上，且與國(guó)內(nèi)主要銀行及多家金融機(jī)構(gòu)合作多年，融資渠道和種類眾多。截至2021年末，首開(kāi)股份獲授信額度約達(dá)1600億元，公司全年累計(jì)新增融資約414.30億元，其中開(kāi)發(fā)貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計(jì)劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。

同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，公司全年累計(jì)歸還到期有息負(fù)債約523.86億元，減少帶息負(fù)債規(guī)模109.56億元。得益于此，公司的“三道紅線”指標(biāo)顯著優(yōu)化。截至期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.68%，同比減少1.74個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，融資成本的高低直接反映了房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱。融資成本低，意味著日后去化和降杠桿壓力小，可供公司施展拳腳的經(jīng)營(yíng)空間也就更大。融資成本亦反映了外部機(jī)構(gòu)的認(rèn)可度，只有經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、質(zhì)地優(yōu)良的公司才能免去額外的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)TOP50房企平均融資成本約為6.2%，只有半數(shù)央企、國(guó)企及優(yōu)秀民企，融資成本能控制在5%以下。年報(bào)顯示，2021年首開(kāi)股份融資成本維持較低水平約4.85%，同比下降0.42個(gè)百分點(diǎn)，相比同行具有明顯低成本優(yōu)勢(shì)。

值得市場(chǎng)關(guān)注的是，2021年11月首開(kāi)股份成功發(fā)行了27億元中票——這不單單是借新還舊模式，更屬于新增額度。2022年首開(kāi)60億元公司債（第一期）項(xiàng)目已發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為23.2億元，票面利率3.59%。此次發(fā)債，一方面60億元實(shí)現(xiàn)了借新還舊額度突破；另一方面，在當(dāng)前地產(chǎn)融資政策依然“保持收緊”和“邊際放松”的情況下，首開(kāi)依然能實(shí)現(xiàn)超低成本融資，反映了市場(chǎng)對(duì)首開(kāi)的認(rèn)可。此外，2022年一季度公司融資優(yōu)勢(shì)持續(xù)發(fā)力，共發(fā)行4筆中期票據(jù)，利率僅為3.39%-3.85%。

從政策面看，2021年全年都圍繞“房地產(chǎn)金融審慎管理”這一主線，上半年的收緊態(tài)勢(shì)成效顯著，下半年以調(diào)整、修復(fù)、矯正為主，已釋放出融資邊際放松的積極信號(hào)。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)融資收緊政策仍將延續(xù)，利于首開(kāi)股份這種優(yōu)質(zhì)房企。

此外，基于良好的銷售去化、回款，2021年首開(kāi)股份現(xiàn)金貨幣充足，截至期末共有314億元，為后續(xù)的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)助力。同時(shí)，2021年公司取得經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額74.03億元，同比增長(zhǎng)32.45%，為上市以來(lái)的新高。

土儲(chǔ)及擬售項(xiàng)目充足

全國(guó)布局成效顯著

中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年百?gòu)?qiáng)房企的拿地總額為25377億元，比上一年減少6960億元，同比下降21.5%。無(wú)論是入圍門檻，還是拿地總額，均大幅下降，且降幅均超過(guò)兩位數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，房企拿地規(guī)模和投資強(qiáng)度大幅下降，主要原因是陷入流動(dòng)性困境、銷售去化困難、現(xiàn)金回流不達(dá)預(yù)期等。有媒體稱，沒(méi)有哪一時(shí)刻如同2021年下半年，仿佛一地拿錯(cuò)就可能邁入深淵。

在2021年行業(yè)谷底，首開(kāi)股份固本強(qiáng)基、砥礪前行，依托低成本融資及充足現(xiàn)金流，在審慎基礎(chǔ)上共獲取30個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)土地總面積138.30萬(wàn)平方米，建筑面積約287萬(wàn)平方米。公司拿地總金額約572億元，拿地力度約50%，高于多數(shù)主流房企，彰顯其后續(xù)發(fā)展信心。根據(jù)中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，首開(kāi)股份拿地金額及面積均在百位之列，符合其行業(yè)位置。

據(jù)悉，公司新獲土地項(xiàng)目主要分布在北京（房山、大興、豐臺(tái)、密云、朝陽(yáng)、海淀、昌平）、蘇州、杭州、南京等高能級(jí)一二線城市，以及南通、佛山、東莞、常州等核心三四線城市，便于去化。同時(shí)公司抓住了其他房企同行忙于去化降杠桿的拿地“窗口期”，上述土地的溢價(jià)率較低，為日后的項(xiàng)目銷售預(yù)留了更大的盈利空間。中金公司（601995）估算公司2021年末未售貨值約5000億元，對(duì)應(yīng)可覆蓋3-4年的銷售額。

截至期末，公司擬售、在售項(xiàng)目充足，主要項(xiàng)目（含自持）約175個(gè)，總建筑面積逾800萬(wàn)平方米，其中當(dāng)期在建超過(guò)2200萬(wàn)平方米，期末未售面積超1800萬(wàn)平方米，將助力公司后續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張。

時(shí)至2022，首開(kāi)邁過(guò)42載歷程，公司堅(jiān)持立足北京、拓展全國(guó)，目前已進(jìn)入全國(guó)17個(gè)省市區(qū)的約30個(gè)城市，全國(guó)性輸出“首開(kāi)地產(chǎn)”品牌，全國(guó)性布局成效顯著。2021年公司繼續(xù)蟬聯(lián)北京區(qū)域銷售榜首，海淀幸福里、奧森ONE、華樾國(guó)際、拾光里、熙悅宸著躋身北京業(yè)績(jī)排行前列。公司2021年京外地區(qū)營(yíng)業(yè)收入為399.56億元，同比增長(zhǎng)44.50%,占比過(guò)半約為59.14%。隨著新獲土地的持續(xù)增加，“首開(kāi)地產(chǎn)”將遍地開(kāi)花。

行業(yè)反轉(zhuǎn)信號(hào)已現(xiàn)

利好頭部房企

2022年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，各方對(duì)行業(yè)“筑底回暖”的預(yù)期漸強(qiáng)。

4月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)。會(huì)議重申“房住不炒”原則的同時(shí)，還強(qiáng)調(diào)因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。

日前在國(guó)新辦的2022年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉也表示，接下來(lái)會(huì)持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。

除政策端釋放的積極信號(hào)以外，各地的銀行也在紛紛下調(diào)房貸利率。據(jù)報(bào)道，截至今年3月全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)。部分省級(jí)市場(chǎng)亦下調(diào)了首付比例下限和利率下限。

有專業(yè)人士指出，隨著行政政策與貨幣政策效果的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將加速分化出清，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面終將形成。當(dāng)尾部房企焦頭爛額忙于降負(fù)債、去杠桿之際，經(jīng)營(yíng)出色、融資成本低的頭部房企既可從容拿地，布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域，亦可穩(wěn)定市場(chǎng)信心，受到購(gòu)房者的青睞。

國(guó)泰君安證券指出，首開(kāi)股份作為強(qiáng)信用國(guó)企，擁有儲(chǔ)備資源優(yōu)勢(shì)。中金公司表示，首開(kāi)股份2022年銷售有望維持千億水平。公司在手資源充裕，疊加持有型業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)提升以及首開(kāi)盈信退出參投項(xiàng)目可能兌現(xiàn)的投資收益，預(yù)計(jì)公司2022年盈利將止跌回升，釋放高業(yè)績(jī)彈性。

最新的中國(guó)銀河（601881）證券研報(bào)，給予首開(kāi)股份推薦評(píng)級(jí)。評(píng)級(jí)理由主要包括：毛利率下降、投資收益減少、計(jì)提減值準(zhǔn)備導(dǎo)致盈利承壓；銷售業(yè)績(jī)逆境增長(zhǎng)，2022年度銷售目標(biāo)為1080億元；公司在手資源豐富，聚焦北京，積極參與城市更新；物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)快增長(zhǎng)，探索新的運(yùn)營(yíng)模式；融資渠道順暢，有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，拓展債券融資渠道。

關(guān)鍵詞： 再創(chuàng)新高 首開(kāi)股份